근저당 잡힌 집, 안전한 전세계약 체크포인트

근저당 설정된 집 전세계약은 임대인 동의서·확정일자·전입신고를 통해 안전하게 진행할 수 있으며, 전세보증금 반환보증 가입이나 선순위 근저당 권리관계 확인이 필수입니다. 등기부등본에서 근저당 금액·설정일 확인 후, 잔금 지급 전 말소 여부나 임대인 채무 상황을 반드시 점검해야 합니다. 근저당 설정된 집 전세계약 안전하게 진행하는 법을 숙지하면 보증금 피해를 예방할 수 있습니다.

핵심 요약:
근저당 설정된 집 전세계약, 반드시 등기부등본에서 근저당 순위·금액·설정일 확인 후, 임대인 채무와 말소 계획 검토가 핵심입니다. 확정일자·전입신고를 통해 '대항력'과 '우선변제권'을 확보하고, 전세보증금 반환보증 가입으로 추가 안전장치 마련이 가능합니다. 잔금 지급 전 근저당 말소 여부를 실물 서류로 재확인하세요.

근저당 있는 집, 등기부등본 이렇게 읽어야 안심

근저당권이란? 전세 세입자에게 미치는 영향

근저당권이란 집주인이 채권자(주로 은행)에게 집을 담보로 돈을 빌리면서 설정하는 권리입니다. 만약 집주인이 빚을 갚지 못하면, 채권자는 집을 경매로 넘기고, 우선적으로 돈을 받아갑니다. 이때 세입자가 확정일자와 전입신고를 했다면 '대항력'과 '우선변제권'을 가질 수 있지만, 근저당이 선순위라면 세입자 보증금이 후순위로 밀릴 수 있습니다. 특히, 집값이 근저당액보다 낮아지면 보증금 일부 또는 전액 손실 위험이 있습니다.

등기부등본에서 꼭 확인해야 할 항목

• 갑구·을구 구분: 소유권 변동은 갑구, 근저당·임차권 등은 을구에 기록됩니다.
• 근저당권자: 은행 등 채권자 명시
• 설정일·채권최고액: 채권최고액(실제 대출금의 약 120~130% 보통)
• 순위: 등기일자를 통해 근저당 설정 순서 확인

예시로, 을구에 '2021년 9월 28일, 국민은행, 채권최고액 3억 2천만 원'이라면, 3억 원 대출에 3억 2천만 원까지 우선변제권이 있습니다. 정부 등기소에서 무료 또는 1,000원 내외로 열람 가능합니다.

확정일자·전입신고로 내 권리 지키기

근저당보다 뒤에 전세계약을 하더라도, '확정일자'와 '전입신고'를 마치면 대항력과 우선변제권이 생깁니다. 이때 임차권 등기까지 하면 추가 안전장치가 됩니다. 단, 근저당보다 뒤에 계약하고, 집값 하락 시 보증금 전액을 보호받지 못할 수 있습니다.
확정일자는 동주민센터·법원 등기소에서 즉시 가능하며, 전입신고는 보통 2~3일 내 효력이 발생합니다.

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세입자라면 꼭 알아야 할 전세보증금 보호법

전세보증금 반환보증, 꼭 가입해야 할까?

근저당 설정된 집에서 전세계약을 맺을 때, 전세보증금 반환보증보험(HUG·SGI 등)은 세입자가 집주인에게 보증금을 돌려받지 못할 위험을 크게 줄여줍니다. 2024년 기준 HUG 기준 보증료율은 연 0.128~0.154% 수준이며, 예를 들어 2억 원 전세보증금 기준 연 보증료는 약 26만~30만 원 내외입니다.
가입 조건은 전입신고·확정일자 완료 후, 근저당권 설정액이 집값(감정가)의 60% 미만이면 가능합니다. [출처: HUG 주택도시보증공사, 2024년 5월 기준]

임대인 동의서, 언제 꼭 챙겨야 하나?

근저당권 말소 또는 순위변경이 필요한 경우, 임대인의 '근저당 말소 동의서'나 '확약서'를 받아두는 것이 안전합니다. 특히, 잔금 지급일에 맞춰 근저당 말소를 동시이행하도록 합의하고, 실제 말소 등기부 확인 후 잔금을 지급해야 합니다. 동의서 없이 임의로 잔금 지급 시, 집주인 채무불이행 위험이 커집니다.

보증금 보호를 위한 추가 체크리스트

• 근저당 설정액 + 전세보증금 < 집 시세: 보증금 회수 가능성↑
• 임대인의 부채 현황·연체 여부 체크
• 선순위 임차권(이미 전입·확정일자 받은 임차인) 존재 여부 확인
• 전입신고·확정일자 후, 임차권 등기 권유 (특히, 집주인과 연락이 어려울 때)

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등기부등본 실전 예시

아래 표는 등기부등본에서 실제로 확인할 수 있는 정보를 요약한 예시입니다.

항목	예시	체크포인트
근저당권 설정일	2021.09.28	전세계약일보다 선순위인지 확인
채권최고액	3억2천만 원	실제 대출금의 120~130% 보통
근저당권자	국민은행	금융기관/사채업 구별
임차권 설정	없음	선순위 임차인 여부

[출처: 대법원 등기부등본 열람, 2024년 6월 기준]

잔금 지급 전·후, 이렇게 해야 내 돈 지킨다

잔금 지급 전에 근저당 말소 확인하는 방법

가장 빈번한 피해 유형은 '잔금 지급 후에도 근저당이 말소되지 않아 보증금이 위험해지는 경우'입니다. 반드시 잔금 지급 전, 말소 등기 서류(등기필증 등) 실물 확인이 필요합니다. 실거래 현장에서는 잔금 지급과 동시에 등기소 방문·인터넷 등기 신청을 집주인과 동행해 처리하는 경우가 많습니다.

전입신고·확정일자, 실제로 이렇게 한다

• 전입신고: 동주민센터 방문 또는 정부24(온라인)에서 신청. 신분증, 임대차계약서 필요. 보통 1일 내 처리.
• 확정일자: 동주민센터·등기소 방문 시 계약서에 도장 날인. 즉시 효력 발생.
• 임차권 등기: 등기소 방문, 신청서 작성(수수료 1-2만 원 내외).

이렇게 하면 법적으로 대항력과 우선변제권을 갖게 되어, 경매 상황에서도 일정 보증금은 우선 회수할 수 있습니다.

법무사 견적 비교와 위임 시 꼭 챙겨야 할 점

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전세보증금 반환보증, 실제 경험담

2023년 서울 강남구 A씨는 근저당 2억5천만 원이 설정된 아파트(시세 6억)에 3억 원 전세계약을 체결하면서, HUG 반환보증보험에 가입했습니다. 실제 임대인이 연체로 경매가 진행됐지만, HUG에서 보증금 전액을 안전하게 돌려받을 수 있었습니다. 반환보증보험은 가입 조건이 까다로울 수 있으니, 미리 자격 여부를 확인하세요.

진행 단계	필수 확인사항	실제 체크포인트
계약 전	등기부등본, 근저당 순위·설정액	집값 대비 근저당+보증금 합계 체크
계약서 작성	임대인 동의서, 특약사항	근저당 말소/잔금일 동시이행 명시
입주 전	전입신고, 확정일자	계약서·신분증 지참, 즉시 신청
잔금 지급	근저당 말소 등기 실물 확인	등기필증·말소서류 직접 확인
입주 후	반환보증보험 가입	보증료율, 가입조건 체크

[출처: 한국주택도시보증공사(HUG) 안내서, 2024년 5월]

실전에서 꼭 통하는 근저당 전세계약 꿀팁

집주인 채무상환 능력, 이렇게 점검하세요

임대인이 근저당을 말소하겠다고 약속해도, 실제로 대출금을 갚을 능력이 있는지 꼼꼼하게 확인해야 합니다. 최근 2년간 집값 하락으로 근저당 말소 불이행 사례가 급증했습니다. 임대인에게 최근 3개월 이내의 금융기관 원리금 상환 내역이나, 잔금 대출 예정 증빙서류를 요구하는 것이 현실적인 방법입니다.

전세금 보호 특약사항, 어떻게 작성해야 하나?

계약서에 '근저당 말소 후 잔금 지급' 또는 '잔금일 동시이행' 특약을 반드시 기재하세요. 또한, '말소 미이행 시 계약 해제 및 계약금 반환' 조항을 추가하면 위험을 크게 줄일 수 있습니다. 실무에서는 공인중개사가 특약사항을 제안하는 경우가 많으나, 반드시 세입자 스스로 조항을 확인해야 합니다.

임대인 채무불이행 시, 대처법

만약 근저당이 말소되지 않은 상태에서 잔금이 지급됐다면, 세입자는 임차권 등기와 전세보증금 반환소송을 동시에 준비해야 합니다. 2023년 기준, 서울시 내 임차권 등기 소요기간은 평균 10일 내외이며, 반환소송은 6~12개월 소요가 일반적입니다.
임차권 등기는 등기소에서 1만~2만 원의 수수료로 신청할 수 있습니다.

실전 강조 팁:
잔금 지급 전에 반드시 근저당 말소 등기서류 실물 확인! 임대인 말만 믿지 말고, 직접 등기부등본을 열람해 근저당 말소 여부를 재차 점검하세요. 보험 가입 조건, 임대인 채무상환 능력도 꼼꼼히 체크해야 피해를 막을 수 있습니다.

전세계약 방식	실제 안전성	추천 포인트
근저당 말소 후 잔금 지급	최고 (보증금 회수 위험 최소화)	실물 등기서류 확인 필수
동시이행 조건부 계약	높음 (리스크 있지만 차선)	특약사항 명확히 기재
근저당 존치 상태 계약	낮음 (경매시 보증금 손실 우려)	반환보증보험 가입·임차권 등기 권장

자주 묻는 질문 (FAQ)

근저당 설정된 집은 무조건 피해야 하나요?

무조건 피해야 하는 것은 아니지만, 근저당 순위·설정액이 보증금 회수에 영향을 미치므로 등기부등본·임대인 채무상환 능력·전세보증금 반환보증보험 가입 여부를 꼼꼼히 확인하면 안전하게 진행 가능합니다.

근저당 말소 약속만으로 안전한가요?

구두 약속만으로는 위험합니다. 반드시 계약서에 '근저당 말소 후 잔금 지급' 또는 '동시이행' 특약사항을 넣고, 실물 말소 등기서류를 직접 확인해야 안전합니다.

선순위 임차인이 있으면 어떻게 되나요?

선순위 임차인의 보증금이 먼저 변제됩니다. 내 보증금이 보호되는지 등기부등본과 주민센터에서 전입세대 열람을 통해 반드시 확인하세요.

전입신고와 확정일자 중 어느 것이 더 중요할까요?

둘 다 중요합니다. 전입신고로 대항력, 확정일자로 우선변제권이 부여되므로 반드시 동시에 진행해야 보증금을 더욱 안전하게 지킬 수 있습니다.

전세보증금 반환보증보험, 모든 집에서 가입 가능한가요?

근저당 순위·설정액, 임대인 연체 여부 등 일정 조건을 충족해야 가입 가능합니다. HUG·SGI 등 공식 홈페이지에서 자격을 먼저 확인하는 것이 좋습니다.

등기부등본은 어디서 어떻게 발급받나요?

정부 등기소(인터넷등기소)에서 1,000원 내외로 열람/발급이 가능합니다. 주민센터, 법원 등기소에서도 직접 신청할 수 있습니다.